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产业落地，需要相应配套的产业园，而产办资产运营商，则要担负起产业园规划、设计、施工、运营等工作。
这些工作早期是由开发商和物业公司来执行，当中存在诸多问题。首先，由于缺乏区域特点和产业机遇的分析能力，产业园区的产业定位普遍是模糊不清的。这就使得园区与周边园区同质化严重，没有竞争力。其次，由于缺乏定位，在企业招商上也没有建立相应的标准，使得入驻的企业五花八门，企业与企业之间往往没有交集，更形成不了上下游的产业链条。最后，负面运营的物业公司，往往采取比较粗放的运营方式，只能提供园区的物业服务及常规的企业服务，无法满足部分企业从孵化到发展壮大的各种需要。
这样的园区对于业主来说出租率低，收益低；对企业来说，服务水平低，能提供的帮助有限，企业存活困难；对于运营商来说，吸引不了头部企业，形成不了品牌效应，可以认为是一个三输的局面。
深耕产办资产的企生活认为，对于产办资产运营商来说，要具备突出的产业定位策划及招商策划能力才能为园区赋予清晰的产品定位，并构造产业生态链，为打造标杆园区的同时形成园区品牌效益打下基础。这里面就涉及区域产业分析、机遇分析，预测产业发展发向，还包括园区概念设计、整体规划、各功能区分布、空间规划优化调整等等工作。
在运营上，提供物业服务只是勉强满足一个成熟企业的基本服务需要。产办资产运营商的运营逻辑，应该是通过产业服务、政策服务、物业服务等手段，为企业孵化、培育、壮大提供全生命周期的服务保障，让企业和园区可以共同发展、互利共赢。
总而言之，运营其实从产业规划就已经开始了。从定位、规划、设计、施工、招商到运营这一系列的工作，都在带给企业除空间以外的其他增益，帮助企业更好的成长，实现产业的真正落地。同时让企业和园区绑定，增加粘性，形成口碑及品牌效应。
如果早期的运营模式，运营的是物业，那么产办资产运营商则是在运营产业，为产业保驾护航。
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